임대사업자 등록 비교 및 부가가치세 환급 신청서류와 방법

오늘은 일반임대사업자(일반과세자)와

주택임대사업자(간이과세자) 비교와

일반임대사업자 부가가치세 환급

서류와 방법에 관해 포스팅해 봅니다.

 

일반임대사업자 등록

(일반과세자)

 

오피스텔, 상가, 사무실 등 업무용 부동산을

분양 및 매입한 경우

 

분양(매매)계약서 작성일로 부터

20일이내 관할세무서에서 등록

 

취득세(등록세포함)

분양가의 4.6%

 

분양가 중 건물분의 10% 환급

(보통 토지+건물분 분양가의 5~6%선)

 

재산세는 토지, 건물 분리과세

토지 0.2%~0.4%

건물 0.25%

 

종합부동산세는 해당없음

 

분기별 부가세 신고 및 납부 의무

(매년 4회 분기별, 간이과세자는 6개월마다)

 

처분시 양도소득세는 과세표준 참조

 

사업자 의무기간 10년

(만약, 매매로 10년 미만 유지시

환급받은 부가세 중 남은 분기 차액 환수)

 

세입자(임차인) 사업자등록, 전세권설정 가능/

전입신고 불가, 월세소득 부가세 부과

 

 

주택임대사업자

(간이과세자)

 

1호 이상의 주택 임대를 할 경우

(전용면적 149제곱미터 이하,

기준시가 6억원 이하, 지방은 3억 이하)

 

취득일(준공)로 부터 60일 이내

관할구청 건축과 등록

 

취득세 분양가의 4.6%

(2027년 12월31일까지 주택 취득시)

전용면적 60제곱미터 이하: 취득세 200만원까지

100% 감면, 초과시 85%감면(15%납부)

 

부가세 환급 불가

 

재산세 2세대 이상 매입 임대시

40제곱미터 이하 면제,

60제곱미터 이하 75% 경감,

60제곱미터초과 85제곱미터 이하 50% 경감

 

종합부동산세 합산배제

[전용149제곱미터 이하, 공시지가 3억(수도권6억원)]

 

월세소득에 대한 부가세 의무 없음

 

처분시 양도세 과세표준 참조

 

사업자의무기간 10년

(10년 미만시 취득세, 재산세 반납)

 

세입자(임차인) 전입신고 가능,

월세소득 부가세 의무 없음

 

 

임대사업자 미등록자

분양 받은 후 임대사업자로

등록하지 않을 경우

 

취득세 분양가의 4.6%

 

부가세 환급 불가

 

종합부동산세 합산과세

 

부가세 과세없음

 

처분시 양도소득세

1년 미만 50%,

1년이상~2년미만 40%,

2년이상: 6~38% 과세표준 참조

 

사업자의무기간 없음

 

세입자(임차인) 전입신고 가능

 

부가가치세 환급 신청 서류

1)신청시기: 분양(매매)계약후 20일이내

관할세무서에 신고

 

2)구비서류: 주민등록등본 1부, 부가세환급용 통장사본 1부,

통장에 날인한 도장, 분양(매매)계약서 사본 1부

 

3)임대사업자로 등록할 경우 유의사항

-10년 이상 임대하여야 함

(만약 5년 이내에 임대사업 페업시

6개월 단위로 10%차감 후 부가세 환급금 재납부)

-사업자등록후 매년 4분기(년간4회)부가치세 신고

 

4)환급: 신고된 통장으로 부가가치세 신고기한 경과후

15일 이내에 환급금이 자동 입금됨

 

 

신고시기

사업자 등록증 신고 및 계좌개설 신고

분양계약 직후 20일 이내 미신고 시

계약금에 대한 부가가치세 환급 불가능

(사업자등록 신청 후의 중도금으로부터 환급 가능)

부동산 소재지 관할 세무서 민원봉사실에 신고

(7일정도 소요)

본인 직접 신청 또는 위임가능

(위임시 위임장, 인감증명서 필요)

 

 

자격요건

상가등을 분양 받아 임대하거나

사업(제조, 무역, 판매영업) 용도로 사용할 때

일반사업자로 등록해야 환급 받을 수 있음
(간이과세자는 환급 불가능)

 

 

환급방법

계약금, 중도금을 불입할 때 부가가치세가 포함되어있음

환급대상인 경우 관련 서류를 제출해 해당 분기별

(4월,7월,10월,익년1월: 분기 시작되는

첫달 1일부터 25일로 환급받음)

다른 곳에 사업자등록이 되어 있고

사업장을 이전해 올 예정인 경우

별도의 사업자 등록없이 그 등록 번호로 환급

(매입세액공제 가능함)

 

단, 임대사업을 할 경우

상가마다 혹은 동일 건물에 2개 이상일 경우도

원칙적으로 개별적 사업자등록 해야함

 

 

입주전 계약해지 경우

환급액 전액 재납부

 

입주 후 중간 페업 할 경우 6개월 단위로

환급액의 10%씩 차감한 금액을 재납부.

 

기존 상가 매입시 매도자가 사업자일 경우

매수자가 부가가치세 부담

(매수자가 사업자 등록시 환급 가능)

 

부가가치세 환급 후

분기별로 부가가치세 신고의무 있음

미신고시 세무조사 대상