오피스텔 관련 세금(취득세, 부가세, 일반임대사업자, 주택임대사업자 등)

며칠 추운탓에 옷을 겹겹이 입고 나오니

그나마 오늘은 날이 따뜻하기 까지 하더군요.

 

어느새 춥다는 말을 입에 달고 살

나이가 된 거 같아 씁쓸하네요^^

 

 

 

오늘은 오피스텔 관련 세금에 대해

포스팅해 볼까 합니다.

 

 

오피스텔을 분양받거나 매입하신 분들이라면,

일반임대사업자나 주택임대사업자가 아니라해도

취득세나 부가세등등 세금관련문제들이 많죠.

 

예전에 오피스텔을 분양하면서나름 취득한 정보로써

오늘 포스팅 내용중에는 다소 법이 변경된

사항들도 있을지 모르니 참조만하시고

정확한 건 세무서나 구청에 확인해 보시길^^

 

 

먼저 취득세는 상가와 마찬가지로 4.6%입니다.

예전에 한시적으로 생애최초 취득세 면제가 있을적에도

오피스텔은 그 범위안에 포함이 안되었죠.

 

주택임대사업자 등록시에는 신규 또는 미분양 물건중

전용 60제곱미터 이하는 취득세가 면제되죠.

 

 

 

기존 오피스텔은 양도세 면제 또는 감면 없음.

신규와 미분양 물건과 매도자가 1가구1오피스텔

소유물건에 한하여 대상이 됨.

 

단, 장기임대주택

(세무서 사업자등록과 구청 임대사업자등록 필)외

거주용 자가주택 1채 소유한 자가 비과세 요건일 경우

자가주택 양도시 비과세 됨.

 

전용85제곱미터 이하, 상하수도 시설이 갖추어진

입식부엌 및 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘

오피스텔의 경우도 임대주택에 포함 됨.

 

 

[2012.01.26일 개정]

 

임대의무기간(5년) 충족 전 거주주택을 양도하는 경우

거주용 자가주택에 대해서 비과세 요건일 경우 비과세 됨.

 

단, 비과세 규정을 적용받은 후 임대기간요건을 충족하지

못하게 된 경우(해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지

아니할 경우의 납부세액을 신고납부 해야함)

2주택 소유자가 1주택을 임대주택으로 등록하고

거주주택을 양도후 임대주택을 임대의무기간 충족하고

양도하는 경우, 직전 거주주택의 양도일이후

기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고

있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하며,

장기보유특별공제율 적용 됨.

 

 

 

장기임대주택 요건 중 매입임대주택

 

2013.02.15일 이후(수도권일 경우) 1호이상,

면적 규제 無, 의무임대기간 5년,

임대개시일당시 기준시가 6억이하(지방3억이하)

수도권 1호이상 6억이하 149제곱미터이하,

5년간 임대시 종부세 비과세,

양도세 중과제외(관할 세무서 및 시군구청에 등록 필)

 

 

 

오피스텔 임대사업자 미등록시(주거용으로 사용시)

 

취득세- 4.6%

부가세- 환급불가

종합부동산세- 납부대상(다주택 합산적용)

재산세- 부가대상

양도소득세- 다주택 합산 적용

무주택자인 경우는 양도시 양도세 면제(1가구1주택으로 봄)

주택으로 간주되므로 차임월세에 대해 부가세 과세대상 아님.

 

임대사업자가 업무용으로 임대했어도

양도시 임차인이 주거용으로 사용(전입신고)하면

주택으로 간주해 세율 적용됨.

이 경우 환급받은 부가세도 토해내야되죠...

 

 

 

부가세(건물가액의 10%/토지가 제외)

통상적으로 분양가의 약70%전후가 건물가이죠.

 

비사업자 주거용이나 주택임대사업 등록시 부가세 면제.

 

부동산 일반임대사업자 등록시 매도자 기준

초기 건물가액의 부가세 세금계산서 발행가능.

매수자 일부 환급가능 - 포괄양도양수 가능.

단, 10년안에 주거 또는 주택임대로 주거용 전환시

잔영 분기의 부가세 반환 해야 됨.

 

 

 

오피스텔 매매거래 시

 

매도자(일반사업자)와

매수자(일반사업자,간이사업자,비사업자)일 경우

매도자는 매수자에게 건물가액의 10%를

부가가치세로 받아 납부해야함.

통상적으로 매매가에 포함하거나

별도로 규정하여 매매계약 체결.

 

매도자(간이사업자)와

매수자(일반사업자,간이사업자,비사업자)일 경우

간이사업자는 본인이 받은 매매가액에서 3%를 납부해야함.

 

매도자(비사업자)와

매수자(일반사업자,간이사업자,비사업자)일 경우

부가가치세는 발생하지 않음.

 

 

 

소득세 및 재산세

 

다주택 임대사업자의  경우

전용 60제곱미터 이하 소득세 한시적 감면.

전용 40제곱미터이하 면제/ 전용60제곱미터이하 50%감면.

(2016년 12월 현재 관련청 확인 필)

 

 

 

주택임대사업자 등록시

5년간 의무임대 기간적용 / 매도 금지(부가세 면제)

 

주택임대사업자 등록후 장기임대할 경우

양도세 계산시 주택수에 포함되지 않으며

기존 거주 주택이 비과세 요건 충족되면 비과세 됨.

 

주거용으로 인정받으려면 취득일로부터 60일내

매수자가 전입하거나 주택임대사업자 등록해서

매도시점까지 주거용으로 사용해야 됨.

 

 

 

여기까지 예전에 제가 수집하여 파악한

오피스텔 관련 세금에 관한 내용입니다.

 

혹여 관련법이 개정되었을 수 있으니

참조만 하시고 반드시 관할청에

확인하시기 바랍니다^^

 

 

조금이나마 도움되셨다면

 

공감 꾸~욱! *^^*